Infos zum Immobilienkauf in Griechenland

Folgende Infos zum Immobilienkauf in Griechenland beruhen auf eigenen Recherchen und stellen keine Rechts- bzw. Steuerberatung dar. Die Angaben beziehen sich auf EU-Bürger und Kaufabwicklung über rov-griechenland-immobilien. Alle Angaben sind ohne Gewähr. Für Anregungen, Ergänzungen und Kritik sind wir sehr dankbar.

Sie können uns gerne kontaktieren.

 

Ferienimmobilie Kreta

Kreta – die fünft-größte Insel im Mittelmeer

  • ist die größte Insel Griechenlands
  • Länge 254 km, Breite 60 km
  • höchste Erhebung 2.456 m: Psiloritis, Ida-Gebirge
  • über 1.000 Kilometer Küstenlänge
  • Hauptort Iraklio
  • gleichmäßiges Mittelmeerklima, zirka 300 Tage Sonnenschein pro Jahr
  • Sprache Neugriechisch mit kretischen Dialekt
  • historische Stätten und Naturschauplätze
  • drei Flughäfen: Heraklion (voraussichtlich noch bis 2025, dann Kastelli), Chania und Sitia
  • Fährverbindungen z.B nach Piräus (Athen), Thessaloniki, Santorin, Karpathos, Rhodos,…
  • zwei Universitäten
  • der ideale Ort, wenn Sie nach Griechenland auswandern möchten

Ablauf

  • Sie sind an unseren Immobilienangeboten interessiert und kontaktieren uns per Mail, Telefon,…
  • Wir beraten Sie und erkundigen uns nach Ihren genauen Vorstellungen, Wünschen, nächstem Kreta-Aufenthalt,…
  • Wir erstellen eine Liste mit Ihren Vorstellungen und Wünschen und unterbreiten Ihnen Angebote.
  • Sie entscheiden sich für IHRE Wunsch-Immobilien und teilen uns mit, ob Sie auch an ähnlichen Objekten interessiert sind.
  • Wir organisieren den oder die Besichtigungstermine.
  • Unsere Kollegen vor Ort besichtigen mit Ihnen die ausgewählten Immobilien.
  • Laut Geldwäschegesetz: Meine Kollegen vor Ort überprüfen anhand ihres Ausweises ihre Identität, falls Sie sich zum Kauf entschließen sollten. Wir benötigen eine Kopie Ihres Ausweises.
  • Falls Sie sich noch während Ihres Kreta-Aufenthaltes für den Kauf einer Immobilie entscheiden, vereinbaren wir für Sie auch kurzfristig einen Termin bei einem Anwalt auf Kreta. Beim Anwalt unterschreiben Sie eine notarielle Vollmacht, damit der Anwalt alle weiteren Schritte einleiten kann.
  • Die notarielle Vollmacht können Sie auch bei einem griechischen Konsulat / Botschaft oder einem unserer Anwälte in ganz Deutschland erteilen.
  • Nach der Vorprüfung der Eigentumsverhältnisse, der baulichen Gegebenheiten etc. erstellt der Anwalt einen Vorvertrag, 10 % des Kaufpreises sind als Anzahlung fällig.
  • Die behördlichen Genehmigungen werden eingeholt, es kommt zum eigentlichen Kaufvertrag der Immobilie.
  • Ähnlich wie in Deutschland erfolgen die Eintragungen Schritt für Schritt. Nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer werden Sie als Eigentümer eingetragen.
  • Die Immobilie wird an Sie übergeben – jetzt sind Sie Eigentümer und Besitzer der Immobilie.
  • Wir stehen jederzeit, auch nach der Übegabe für Sie zur Verfügung.

In vielen Fällen scheitert der Traum vom Eigenheim auf Kreta an der Finanzierung – bitte unbedingt vorher abklären!

Diese Beschreibung ist als „roter Faden“ gedacht – Abweichungen gibt es von Fall zu Fall.

Hier ein Link zu unseren allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Fenster aus Stein

Besichtigungstermine

Kreta ist von Deutschland aus mit dem Flugzeug oder mit der Fähre gut erreichbar. Dennoch ist es ein gewisser Aufwand, wenn Sie eine Immobilien auf Kreta besichtigen möchten. Daher müssen wir auf Ihren Besuch gut vorbereitet sein und benötigen möglichst viele Informationen über Ihre Vorstellungen und Kriterien, damit wir Ihnen vor Ort ihre Wunschimmobilie und auch Alternativen zeigen können. Dann steht Ihnen eine spannende und interessante Besichtigungs-Tour bevor.

Unsere griechischen Mitarbeiter aus der jeweiligen Region vor Ort sprechen englisch und viele auch deutsch. Sie haben beste Kontakte und Beziehungen. Falls es vor Ort dennoch zu Verständigungsschwierigkeiten kommen sollte, assistiert ein deutscher Mitarbeiter über Mobiltelefon und übersetzt das Gespräch.

Kaufinteressenten begleiten wir von der ersten Anfrage bis über den Notartermin hinaus. Unser griechisches Vor-Ort-Team und wir von rov-griechenland-immobilien stehen Ihnen für Besichtigungstermine und auch nach dem Kauf für Ihre Anliegen zur Verfügung.

Die Immobilienangebote wurden sorfgältig geprüft und übersetzt. Dennoch können wir keine Gewähr übernehmen. Kontaktieren Sie uns und wir vereinbaren einen Vor-Ort-Termin, bei dem Sie sich persönlich einen Eindruck verschaffen können.

    Ferienimmobilie Kreta

    Der Käufer benötigt zum Kauf folgende Unterlagen

    • Steuernummer, Steuer-Identifikationsnummer
    • Personalausweis
    • Bescheinigung der Vertretungsgebühr (parastasi) der Anwälte (optional)
    • Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes über die Entrichtung der angefallenen Grunderwerbssteuer
    • Bankkonto in Griechenland
    Ferienimmobilie Kreta

    Der Verkäufer benötigt zum Verkauf folgende Unterlagen

    • inländische (griechische) Steuernummer
    • Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes darüber, dass bei Erwerb des Verkäufers im Wege der Schenkung oder der Erbschaft die Erbschafts- oder Schenkungssteuer entrichtet wurde
    • Immobiliensteuerbescheinigung, dass die Immobiliensteuer der letzten 5 Jahre vor dem Verkauf bezahlt worden ist
    • Bescheinigung über eventuelle Einnahmen aus der Immobilie (z. B. Mieteinnahmen) oder eine entsprechende Negativbescheinigung oder eine eidliche Erklärung darüber, dass keine Einnahmen in den letzten 2 Jahren bestanden
    • Bescheinigung des Käufers vom zuständigen Finanzamt über die Steuerschuldenfreiheit (sog. forologiki enimerotita)
    • Grundbuchauszug (pistopiitiko metagrafis)
    • Auszug vom Katasteramt (ktimatografiko diagramma)
    • Topographische Pläne und Lagepläne
    • Baugenehmigung für jene Immobilien, die bebaut sind und der Bau nicht vor 1983 erfolgte. Soweit der Bau vor 1983 erfolgte ist zudem eine eidesstattliche Erklärung darüber zu unterzeichnen, dass das Gebäude vor dem Jahre 1983 errichtet wurde.
    • Energieeffizienzausweis
    • Bescheinigung eines Ingenieurs, dass keine Bauwidrigkeiten bestehen bzw. etwaige Bauwidrigkeiten legalisiert und die entsprechenden Gebühren bezahlt worden sind
    • Eine sog. TAP-Bescheinigung der zuständigen Gemeinde (des Belegenheitsortes) betreffend die Schuldenfreiheit der Immobilie, insbesondere darüber, dass alle kommunalen Gebühren abgeführt wurden
    • Bescheinigung eines Ingenieurs nach dem G. 4014/2011, dass er die Immobilie bzw. das Grundstück besichtigt und keine illegale Bauten festgestellt hat
    Infos Immobilienkauf Griechenland

    Nebenkosten beim Immobilienkauf

    • Grunderwerbssteuer (3,09 % vom Kaufpreis, Stand 2017).
    • Notar- und Beurkundungskosten (2 – 3 %) bemessen sich nach dem im Kaufvertrag genannten oder vom Finanzamt festgelegten objektiven Wert der Immobilie. Maßgeblich ist der höhere Wert. Kosten sind abhängig vom Aufwand der Recherche beim Grundbuch- bzw. Katasteramt usw.
    • Grundbuchkosten für die Eintragung des Eigentums beim Grundbuch- bzw. Katasteramt liegen bei ca. 0,6 % zuzüglich Auslagen je nach Einzelfall.
    • Anwaltskosten (2 – 3 % – kein Anwaltszwang)
    • Maklergebühren / Provision (2,38 % bis 2,975 % inklusive 19 % MwSt. vom notariellen Kaufpreis)
    • Gebühren für die Anmeldung von Strom, Wasser, Gas, Telefon
    • Kosten wie z. B. Beantragung einer griechischen Steuernummer, Eröffnung eines Bankkontos
    • Bei Neubauten (Datum der Ausstellung der Baugenehmigung ab dem 01.01.2006, Kauf direkt beim Bauunternehmer) fallen 24 % Mehrwertsteuer an.
      Laut Gesetz 4646/2019 gibt es hierfür bis 31.12.2022 unter ganz bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit einer Freistellung von der Mehrwertsteuer (Kauf direkt vom Bauunternehmen, nur bei Hauptwohnsitz und abführen der Steuern in Griechenland,…). Auch bei gewerblicher Nutzung kann eine Freistellung möglich sein.

    Die monatlich anfallenden Gemeinde- bzw. Stadtabgaben (Müllabfuhr, Abwasser,…) werden über die Stromabrechnung abgerechnet.

    Anhaltspunkt für die jährliche Grundsteuer am Beispiel eines Hauses mit 120 m² Wohnfläche und 4.000 m² Grund (ohne Pool, nicht in Meernähe):
    30,– € pauschal für das Grundstück und 120 m² Wohnfläche x 2,50 € = 330,– € Grundsteuer pro Jahr

    Balkon baufällig

    Provision und Anzahlung

    Wir sind keine Zwischenhändler – wir sind Teil eines riesigen Netzwerks. Bei uns zahlen Sie 2,38 % bis 2,975 % Provision (inklusive 19 % MwSt.) für die Vermittlung von Immobilien. Die Höhe der Provision ist immer die gleiche wie beim ursprünglichen Anbieter. Für Sie kommen keine zusätzlichen Maklerprovisionen hinzu. Da wir ein deutsches Unternehmen sind, beträgt die Mehrwertsteuer auf die Provision 19 % und nicht 24 % wie bei unseren griechischen Kollegen – am Ablauf und am Service ändert sich dadurch nichts.

    Bei einem griechischen Anwalt wird ein Vorvertrag vereinbart, der in der Regel enthält, dass

    • der Käufer 10 % Anzahlung an den Verkäufer leisten muss,
    • wenn Sie vom Kauf zurücktreten, Sie die Provision nicht zurück bekommen,
    • wenn der Verkäufer vom Kauf zurücktreten sollte – aus welchen Gründen auch immer – Sie die Anzahlung doppelt zurück erhalten.

    Damit Sie als Kaufinteressent die Anzahlung ohne Bedenken leisten können, bitten wir den Anwalt stets, eine rechtliche Überprüfung durchzuführen. Wenn der Anwalt seine Zustimmung gibt, informieren wir Sie schriftlich und schließen einen Vorvertrag mit dem Notar ab.

    Ferienimmobilie Kreta

    Preisverhandlungen

    Meist ist bei den Angebotspreisen noch ein gewisser Verhandlungsspielraum eingeplant. Über den Preis sollte jedoch erst nach der Besichtigung verhandelt werden.  Wir unterstützen Sie selbstverständlich bei den Verhandlungen.

    Infos Immobilienkauf Griechenland

    Immobilienkauf und Schwarzgeld

    Lassen Sie sich nicht auf solche Angebote ein! Jeder Immobilienmakler ist verpflichtet, den zuständigen Behörden Verdachtsmeldungen zu übermitteln!
    Es gibt legale Möglichkeiten: In Deutschland werden Einbauküche, Möbel, anderes bewegliches Inventar und Instandhaltungsrücklage beim Kaufvertrag separat aufgeführt, damit auf diese Gegenstände keine Grunderwerbsteuer zu bezahlen ist. Ähnliche Vereinbarungen können auch in Griechenland getroffen werden – ganz legitim.

    Infos Immobilienkauf Griechenland

    Der Anwalt beim Immobilienkauf

    Beim Kauf einer griechischen Immobilie sollten Sie einem Rechtsanwalt eine notarielle Vollmacht erteilen. Dies ist möglich

    • bei einem griechischen Anwalt vor Ort beim Notar
    • in Deutschland bei einem griechisches Konsulat /Botschaft
    • in Deutschlang bei einem Anwalt beim Notar – wir arbeiten mit Anwälten in ganz Deutschland mit entsprechenden Zulassungen (Dikigoros),  die für Sie die komplette Kaufabwicklung erledigen.

     

    Anwälte übernehmen sämtliche Tätigkeiten, die im Zuge der rechtlichen und steuerlichen Abwicklung des Immobilienkaufs anfallen
     

    • Einholung einer griechischen Steuernummer bei den griechischen Finanzbehörden
    • Eröffnung eines griechischen Bankkontos
    • Erstellung der Vollmacht, auch in deutscher Sprache
    • Durchführung der Grundbuchrecherche und / oder beim Katasteramt,  insbesondere in Bezug auf mögliche Lasten und die korrekte Eigentümerstellung (anders als in Deutschland müssen diese Prüfungen vor Ort beim zuständigen Amt vorgenommen werden)
    • Prüfung, ob die betreffende Immobilie beim Katasteramt während eines laufenden Eintragungsverfahrens gemeldet wurde
    • Prüfung aller Unterlagen der Verkäuferseite
    • Anfertigung und / oder Unterzeichnung eines notariellen oder privatschriftlichen Vorvertrags
    • Prüfung und Vorbereitung des notariell zu beurkundenden finalen Kaufvertrags
    • Aushandeln aller zu vereinbarenden Bedingung in Abstimmung mit den Käufern
    • Ausarbeitung von Lösungsansätzen bei rechtlichen Problemen
    • Prüfung bzw. Einreichung der Grunderwerbssteuererklärung, Durchführung des Verfahrens beim Finanzamt
    • Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags bzw. Wahrnehmung des entsprechenden notariellen Beurkundungstermins
    • Eintragung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt bzw. Katasteramt
    • Übersetzung des abzuschließenden Kaufvertrags (als auch des Vorvertrages) in deutscher Sprache.
    • Einreichung der Immobiliensteuererklärung innerhalb gesetzlichen Frist nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags
    • evtl. Unterzeichnung einer Tilgungshandlung nach dem Beurkundungstermin (so beispielsweise bei einer auflösenden Bedingung)
    • evtl. Bewachung oder Durchführung des Verfahrens zur Löschung von Lasten seitens des Verkäufers
    • evtl. Korrekturverfahren beim Katasteramt
    • empfohlen wird, die Immobilie auch in baurechtlicher Sicht durch einen Architekten gegenprüfen zu lassen, um das Risiko nicht gemeldeter oder ungenügend gemeldeter Baumängel zu minimieren
    • Kontakt zum Käufer während der Kaufabwicklung, Beratung bei der Vornahme der einzelnen Tätigkeiten
    Ferienimmobilie Kreta

    Erwerbsbeschränkungen

    • Natur- und Denkmalschutz (forstwirtschaftliche Beschränkungen, Meeresufer, archäologische Schutzgebiete, denkmalgeschützte Immobilien)
    • Ausländer-spezifische Beschränkungen (gelten nicht für EU-Bürger)
    • Baurechtliche Auflagen und Beschränkungen (z. B. Bebauung im Außenbereich nur bei Grundstücken mit mindestens 4.000 m²)
    • Militärgebiete (Kauf untersagt)
    • Grundstücke, die größer als 250.000 m² sind (Kauf untersagt)
    Infos Immobilienkauf Griechenland

    Vermietung von Ferienimmobilien in Griechenland

    • Beim Mietrecht in Griechenland kann es regionale Unterschiede geben. Weiterhin ändern sich die Gesetze ständig. Grundsätzlich müssen Vermietungen von Ferienhäuser oder Ferienwohnungen immer versteuert werden. Ein wichtiger Punkt ist die gewerbliche Einstufung. Also ob Sie eine Lizenz der E.O.T (griechische Tourismusorganisation) benötigen oder ob ein Eintrag in das Kurzzeitmietregister ausreichend ist.
      Voraussetzung für die Vermietung ist immer, dass die Immobilie eine Baugenehmigung hat oder gemäß dem Gesetz 4014 / 2011 oder 3843 / 2010 legalisiert ist. „Die Immobilie“ bezieht sich auf das gesamte Gebäude, nicht auf eine einzelne Wohnung im Gebäude.  Somit ist eine einzelne Wohnung (Apartment)  in einem Gebäude nicht lizenzberechtigt, da andere Wohnungen möglicherweise illegal geändert wurden.
    • Vermietung mit E.O.T Lizenz: Die Lizenz gibt es in verschiedenen Kategorien, die Anforderungen an den Lizenznehmer und an die Ferienimmobilie sind streng. Die E.O.T Lizenz kann beim Kauf einer Ferienimmobilie mit erworben werden.
    • Kurzfristige möblierte Vermietung (z. B. über Online-Plattformen) von max. zwei Immobilien mit Eintragung in das Kurzzeitmietregister: Bis 60 Tage pro Jahr erlaubt (auf Inseln mit mehr als 10.000 Einwohner bis 90 Tage). Mieteinnahmen maximal 12.000 €. Zusätzliche Dienstleistungen sind nicht erlaubt. Eine Gewerbeanmeldung ist nicht unbedingt notwendig.
    • Hier ein Link mit Informationen zum Abkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung
    Windmühle

    Baurecht in Griechenland

    Wenn man das griechische und das deutsche Baurecht gegenüberstellt, sind neben einigen Parallelen auch kleine, große und außergewöhnliche Unterschiede zu erkennen. Hier ein kleiner Einblick in das griechische Baurecht. Alle Angaben ohne Gewähr, da erstaunlich ist, dass es immer wieder Ausnahmen und Ausnahmen von den Ausnahmen gibt…

    • Im Außenbereich muss ein Grundstück mindestens 4.000 m² groß sein, um bauen zu dürfen. Das Baurecht beträgt bei 4.000 m² Grundstücksgröße 200 m².
    • Ein Grundstück ist nicht im Außenbereich, wenn es direkt an einer Hauptstraße liegt.
    • Der Keller wird bei der Berechnung der Baurechte nicht berücksichtigt. Gut bei Gebäuden in Hanglage, da man dann den Keller mit Panoramafenster bauen kann.
    • Ziemlich neu ist, dass Häuser nicht mehr auf die höchste Stelle eines Berggipfels gebaut werden dürfen. Das Haus darf den Berggipfel nicht überragen.
    • 7,5 Meter ist grundsätzlich die maximale Höhe für private Häuser.
    Ferienimmobilie Kreta

    Finanzierung von Auslandsimmobilien

    In vielen Fällen scheitert der Traum vom Eigenheim auf Kreta an der Finanzierung!
    Es ist schwierig, eine Bank zu finden, die Sie bei der Finanzierung von Auslandsimmobilien unterstützt und faire Konditionen anbietet. Die Kriterien für eine Finanzierungszusage einer Immobilie im Ausland sind noch höher als bei inländischen Immobilien. Wenn die Grundvoraussetzungen (Eigenkapital, Sicherheiten – z. B. Immobilie in Deutschland) vorhanden sind, können wir Ihnen gerne Banken empfehlen, die auch Immobilien im Ausland finanzieren.

    Infos Immobilienkauf Griechenland